Kuće u nizu: kada imaju smisla i kako se projektuju

Kuće u nizu imaju smisla na uskom gradskom placu, kada plan za tu zonu dozvoljava gradnju na bočnim granicama parcele i kada svaka kuća može da dobije svetlo sa dve strane, sa ulice i iz dvorišta. Projekat pritom posebno rešava zid na međi, požarno odvajanje od suseda i zvučnu izolaciju između kuća.

Za porodicu je važno da dobije zaseban ulaz, mirne sobe i upotrebljivo dvorište; za više porodica i jasno odvojene pristupe, parking i instalacije. Opišite šta želite da smestite na plac, čak i ako još nemate dokumentaciju. U prvom razgovoru zajedno ćemo razmotriti mogućnosti placa i objasniti sledeći korak.

Šta se tačno smatra kućom u nizu?

Kuća u nizu je kuća spojena zidom sa susednom, pri čemu svaka ima svoj krov i svoj ulaz direktno iz prizemlja. Po tome se niz razlikuje od zgrade: nema zajedničkog ulaza, stepeništa ni hodnika. Niz može da stoji i na strmini, kao kaskada kuća spojenih terasama.

Planovi razlikuju tri položaja objekta na parceli:

• neprekinuti niz: kuća dodiruje obe bočne granice parcele, kao srednja jedinica;
• prekinuti niz: kuća dodiruje jednu bočnu granicu, a sa druge strane ima odstojanje, kao krajnja jedinica;
• dvojna kuća: dve kuće na susednim parcelama dodiruju zajedničku granicu.

Kada jedinice dele ulaz i stepenište, to više nije niz, nego višeporodična stambena zgrada, sa drugom klasifikacijom i drugim pravilima.

Kada kuće u nizu imaju smisla?

Niz ima smisla kada je zemljište skupo, a plac uzak i dubok. Samostojeća kuća na uskom frontu gubi širinu na odstojanja od suseda, dok kuća u nizu koristi ceo front. Tipične situacije su:

• gradski plac u zoni u kojoj plan predviđa gradnju u nizu;
• porodica koja na jednom placu gradi dve ili tri kuće, za roditelje i decu;
• investitor koji na jednoj lokaciji gradi nekoliko istih kuća za prodaju;
• kosi teren, na kom kaskadni niz prati pad i svakoj kući daje terasu sa pogledom.

Ako plan dozvoljava samo slobodnostojeće objekte ili želite prozore i dvorište sa sve četiri strane, upoređujemo druge rasporede. Cilj je da nađemo rešenje za vaš program i parcelu, bilo da je to niz, dvojna kuća ili izdvojena kuća.

Šta plan traži za kuće u nizu?

Plan (PGR, PDR ili drugi plan sa pravilima građenja) određuje da li je gradnja u nizu uopšte dozvoljena i pod kojim uslovima. Iz njega se čitaju:

• dozvoljeni tip: neprekinuti niz, prekinuti niz ili dvojni objekat;
• najmanja širina fronta i površina parcele za taj tip;
• indeks zauzetosti, spratnost i visina;
• građevinska linija, koju sve kuće u nizu po pravilu prate;
• broj parking mesta na parceli, obično najmanje jedno po stanu.

Najmanju širinu fronta propisuje plan, pa nije ista svuda. Orijentaciono, kuća u nizu postaje funkcionalna na frontu od oko 6–⁠8 m, jer u tu širinu staju stepenište i dnevni boravak ili soba pored njega. Tačnu meru i ostale parametre za konkretnu parcelu daje informacija o lokaciji. Ako pre kupovine placa želite da znate da li na njemu može da se gradi niz i od koliko kuća, to proveravamo kroz analizu parcele.

Na početku se odlučuje i da li će svaka kuća imati svoju parcelu ili će ceo niz stajati na jednoj. Od toga zavise priključci, upis u katastar i kasnija prodaja pojedinačnih kuća. Ako svaka kuća treba da ima svoju parcelu, plac se pre projekta deli parcelacijom.

Zid na međi: jedan zajednički ili dva odvojena?

Moguće je razmatrati dva odvojena zida ili zajednički zid, u zavisnosti od postojećeg stanja, vlasništva i projekta. Odvojene konstrukcije mogu olakšati faznu gradnju i zvučno odvajanje, ali njihov spoj, temeljenje i prekidi instalacija moraju biti usklađeni. Zajednički zid štedi deo širine osnove, a zahteva jasno rešena prava i odgovornosti. U varijantama pokazujemo koliko koje rešenje ostavlja prostora za vaše sobe.

Za zid na granici parcele važi nekoliko pravila, bez obzira na rešenje:

• na njemu nema prozora ni vrata prema susedu;
• voda sa krova i oluka ne ispušta se na susednu parcelu;
• položaj temelja i zida usklađuje se sa granicama parcele, pravima na zemljištu i pravilima gradnje; sam dogovor sa susedom ne zamenjuje potrebnu dokumentaciju;
• kada nova kuća ima podrum ili dublji temelj od postojeće susedne, projekat konstrukcije rešava obezbeđenje susednog temelja.

Ako sused još nije gradio, zid na međi je neko vreme spoljni zid. Zato se izoluje i završava kao fasada, a ne ostavlja kao privremeni kalkan.

Kako se kuće u nizu požarno odvajaju?

Požarno odvajanje proverava se za ceo sklop: zid između kuća, krov, fasadu, otvore i prodore instalacija. Za vas to znači da rešenje granice sa susedom ne ostaje pitanje koje majstori treba sami da rešavaju na gradilištu.

Kroz tehničku razradu usklađujemo:

• potrebnu otpornost zidova i drugih elemenata prema požaru;
• odnos zidova prema krovu i visini susedne kuće;
• položaj i zaštitu otvora i instalacionih prodora;
• podelu niza i detalje spojeva prema propisima koji važe za konkretan objekat.

Potrebne detalje dobijate u dokumentaciji koju izvođač može da prati. Ako se tokom izbora materijala ili radova predloži promena, razjašnjavamo kako utiče na projekat pre izvođenja. Tu smo da vam pomognemo da donesete odluku i usaglasite je sa majstorima.

Kako se rešava zvučna izolacija između kuća?

Zvučnu izolaciju između kuća u nizu određuju masa zida, razdvojenost konstrukcija i bočni prenos. Masivan zid dobro zaustavlja govor i muziku. Dva zida sa slojem mineralne vune između, razdvojena od temelja do krova, rade još bolje, jer zvuk nema neprekinutu konstrukciju kojom bi prešao.

Najčešća greška je bočni prenos. Temeljna ili međuspratna ploča i serklaž koji prelaze iz jedne kuće u drugu vode zvuk oko zida, koliko god zid bio debeo. Zato se ploče i serklaži prekidaju na dilataciji. Isto važi za instalacije: vodovodne i kanalizacione cevi ne vode se kroz zid prema susedu niti se pričvršćuju za njega.

Raspored pomaže koliko i materijal. Kuće u nizu se obično projektuju preslikano, pa uz isti zid stoje iste zone: stepenište uz stepenište, spavaća soba uz spavaću sobu. Stepenište oslonjeno na zid prema susedu prenosi korake, pa se odvaja elastičnim ležištima ili oslanja na sopstvene zidove.

Kako se organizuje raspored kuće u nizu?

Kuća u nizu je najčešće spratna kuća na uskoj osnovi, pa se raspored slaže vertikalno. U prizemlju su ulaz, dnevni boravak i kuhinja sa izlazom u zadnje dvorište, na spratu spavaće sobe i kupatilo, a u potkrovlju ili na ravnom krovu radni prostor ili terasa. Princip je isti kao kod kuća na sprat, samo sa dve fasade umesto četiri.

Svetlo odlučuje o kvalitetu srednje kuće. Ona ima prozore samo prema ulici i dvorištu, pa se dubina osnove drži umerenom, a sredina dobija svetlo odozgo: krovni prozor iznad stepeništa, svetlarnik ili mali atrijum. Krajnja kuća ima i bočnu fasadu, pa u nju staju prozori koje srednja nema.

Dvorišta i terase razmatramo zajedno sa pogledima iz susednih kuća, parkingom i prolazom do ulaza. Garaža u prizemlju zauzima deo uskog fronta, pa je korisno uporediti je sa natkrivenim ili otvorenim parkingom. Na osnovama sa nameštajem, 3D prikazima eksterijera i unutrašnje organizacije i videu možete da sagledate dubinu prostorija, stepenište i prelaz u dvorište pre nego što izaberete varijantu.

Prednosti i mane kuća u nizu

Kuća u nizu daje porodici sopstveni ulaz, dvorište i krov na placu na kom bi samostojeća kuća bila skučena. Cena toga je sused iza zida i svetlo sa dve strane.

Prednosti:

• racionalno korišćenje skupog placa i uskog fronta;
• manji toplotni gubici, jer srednja kuća ima samo dve spoljne fasade i krov, a zid prema grejanoj susednoj kući ne gubi toplotu kao fasada (više u tekstu o energetski efikasnim kućama);
• ponavljanje elemenata može olakšati nabavku i organizaciju radova; stvarnu razliku proveravate kroz predmer i ponude izvođača;
• sopstveni ulaz i dvorište, kao kod samostojeće kuće.

Mane:

• svetlo i pogled samo sa dve strane kod srednjih kuća;
• sused iza zida i dogovor oko krova, oluka i fasade na spoju;
• ograničena dogradnja i promena fasade, jer plan i susedne kuće drže liniju, visinu i izgled niza;
• parking i ulaz u garažu na uskom frontu;
• veći obim dokumentacije nego za izdvojenu kuću iste površine.

Koja dokumentacija i rokovi važe za kuće u nizu?

Prema Pravilniku o klasifikaciji objekata, kuće u nizu do 2.000 m² i P+4+Pk (PS) pripadaju kategoriji B, a veće ili više kategoriji V. Izuzetak od obaveznog PZI za kategoriju A zato se ne prenosi automatski na kuću u nizu. Kategoriju i potrebnu dokumentaciju utvrđujemo prema konkretnom projektu: idejno rešenje (IDR), projekat za građevinsku dozvolu (PGD), tehnička kontrola i projekat za izvođenje (PZI).

Za svoj niz dobijate usaglašene arhitektonske, konstrukcijske i instalacione delove, sa predmerom i predračunom, kako bi izvođači mogli da daju uporedive ponude. Podrška obuhvata dokumentaciju i predaju kroz CEOP, uslove priključenja za struju, vodu, kanalizaciju i gas gde je dostupan, kao i projektna pitanja tokom gradnje. Pratimo predmet i objašnjavamo vam šta sledi.

Zajedno pravimo plan projektovanja prema broju kuća, terenu i potrebnoj razradi. Prolazimo rasporede i instalacije, pripremamo dokumentaciju i pratimo zahteve, tako da imate jasnu sliku sledećih koraka. Ceo postupak opisan je u tekstu koraci do građevinske dozvole.

Česta pitanja

Da li je za kuću u nizu potreban dogovor sa susedom?

Zavisi od prava na parceli, postojećih objekata i planiranih radova. Gradnja na međi koja je dozvoljena planom i zahvat na susedovom zidu nisu ista situacija. Pre razrade proveravamo na šta se kuća oslanja, gde su temelji i kakve su saglasnosti ili druga dokumenta potrebni. To razjašnjavamo pre ugovaranja radova sa izvođačem.

Može li kuća u nizu kasnije da se nadzida?

Može, u granicama spratnosti i visine iz plana. Nadziđivanje je dogradnja i traži građevinsku dozvolu. Kada kuća postane viša od susedne, zid iznad susednog krova ostaje bez otvora i mora da ispuni požarne uslove, a voda sa novog krova ne sme da se sliva na susedni.

Koliko košta projekat kuće u nizu?

Cena zavisi od broja kuća i toga da li se ponavlja ista osnova, od obima dokumentacije (konstrukcija, instalacije, 3D prikazi), terena i složenosti osnove. Za niz je PZI obavezan, pa je obim veći nego za izdvojenu kuću iste površine. Od čega se sastoji cena objašnjeno je u tekstu koliko košta projekat kuće.

Moraju li sve kuće u nizu da izgledaju isto?

Ne moraju. Plan obično propisuje građevinsku liniju, spratnost i visinu, pa niz deluje kao celina, ali osnove, materijali i boje mogu da se razlikuju. Dobar niz zadržava isti ritam i visinu venca, a kuće se razlikuju detaljem: ulazom, oblogom ili bojom stolarije.

Napišite za koga planirate kuće i šta svaka treba da sadrži. Od prvih varijanti do odgovora majstorima imate sagovornika za projekat, raspored, priključke, grejanje i materijale. Zajedno povezujemo te odluke u prostor koji odgovara svakoj porodici.