Početak glavnog sadržaja

Analiza parcele · cela Srbija

Analiza parcele: saznajte koja kuća staje na vaš plac.

Pošaljite broj parcele i katastarsku opštinu. Informaciju o lokaciji pribavljamo mi, a na osnovu nje i važećeg planskog dokumenta dobijate pisani nalaz: šta plan dozvoljava, kolika kuća sme da se gradi, gde na placu može da stoji i koji projekti iz našeg kataloga parceli načelno odgovaraju.

Zatražite analizu parcele

Već imate informaciju o lokaciji? Pošaljite je na Viber ili WhatsApp.

Ako se pokaže da na parceli ne sme da se gradi ono što želite, tu stajemo i plaćate samo analizu. Ako projekat kuće nastavite kod nas, analizu ne naplaćujemo. Rok teče od prijema informacije o lokaciji.

7

radnih dana do nalaza

1

radni dan do ponude

Srbija

i iz inostranstva

— Pre svega

Plac je u katastru njiva ili voćnjak? Kuća je i dalje moguća.

U katastru piše kultura: njiva, voćnjak, livada. To je način na koji se zemljište koristi, a ne ono što na njemu sme da se gradi. Namenu zemljišta određuje planski dokument, i mnogi placevi upisani kao njiva ili voćnjak po planu su već građevinsko zemljište. Po Zakonu o planiranju i izgradnji (čl. 82), građevinsko je zemljište koje je zakonom ili planskim dokumentom određeno za izgradnju i korišćenje objekata, kao i zemljište na kome su objekti izgrađeni u skladu sa zakonom.

Ne važi ni obrnuto: to što je zemljište građevinsko ne znači da na njemu sme da stoji kuća koju želite. To određuju pravila zone. Zato je prvo pitanje svake analize šta plan kaže za vašu parcelu.

Ishod 1 · U građevinskom području

Odlučuju namena i pravila zone.

Plan je parcelu svrstao u građevinsko područje. Da li na njoj sme da stoji kuća i kolika, određuju namena i pravila te zone. Ako ih kuća poštuje, put vodi preko idejnog rešenja do lokacijskih uslova.

Ishod 2 · Van građevinskog područja

Gradi se samo ono što plan izričito dopušta.

Ako plan na tom zemljištu kuću ne dopušta, ona se ne može graditi dok se plan ne izmeni. Da li će i kada plan biti izmenjen, ne može se unapred znati, pa na to ne treba računati kao na rok.

Koji je vaš slučaj, proveravamo prvo, pre svih ostalih stavki nalaza.

— Nalaz

Pisani nalaz: šta, koliko i gde.

Sve što plan i informacija o lokaciji kažu o vašoj parceli, sabrano u preliminarnu procenu: šta i koliko plan dozvoljava i gde kuća može da stoji.

  1. 01

    Status parcele po planu

    Koji planski dokument važi, sa nazivom i brojem službenog glasila, koja je namena i zona i da li parcela ispunjava uslove za građevinsku parcelu.

  2. 02

    Šta plan dozvoljava u vašoj zoni

    Indeks zauzetosti ili izgrađenosti, spratnost i visina, građevinska i regulaciona linija, udaljenja od međa, najmanja parcela i širina fronta, parkiranje.

  3. 03

    Najveći gabarit i BRGP

    Najveća površina prizemlja i najveća bruto razvijena građevinska površina u m², izvedene iz pravila zone i oblika vaše parcele. To je procena na osnovu informacije o lokaciji, bez geodetskog snimka.

  4. 04

    Klasa i kategorija objekta

    Šta planirana kuća postaje po Pravilniku o klasifikaciji objekata i šta to znači za dokumentaciju: IDR, PGD i da li je PZI obavezan.

  5. 05

    Nadležni organi i imaoci javnih ovlašćenja

    Ko izdaje uslove za struju, vodu, kanalizaciju i pristup, i čija je saglasnost potrebna.

  6. 06

    Namena zemljišta

    Da li je parcela po planu građevinsko zemljište i šta to znači za gradnju kad u katastru piše njiva ili voćnjak.

  7. 07

    Zaštitne zone i ograničenja

    Pojas puta, dalekovod, vodoizvorište, plavno područje, zaštićena priroda ili kulturno dobro: šta pogađa vašu parcelu i čija saglasnost treba.

Uz nalaz dobijate skicu parcele sa zonom gradnje i preporuku sledećeg koraka. Predlažemo i dva do tri projekta iz kataloga koji, prema podacima iz informacije o lokaciji, načelno odgovaraju parceli. Skica i najveći gabarit su procena na osnovu informacije o lokaciji, bez geodetskog snimka. Uklapanje konkretne kuće, pristup, priključci i posebni uslovi proveravaju se kroz idejno rešenje i lokacijske uslove.

Primer nalaza

Ilustracija

Izmišljena parcela, ilustrativne vrednosti. Za vašu parcelu važe pravila iz plana koji je na snazi.

Skica parcele iz primera nalazaIzmišljena parcela 18 × 34 m uz ulicu. Građevinska linija je 5 m od regulacione, bočna udaljenja su 1,5 m i 3,0 m, a zadnje 5 m. Zona gradnje je 13,5 × 24 m, sa primerom kuće uz građevinsku liniju.ULICAkućazona gradnje13,5 × 24,0 m18,0 m1,5 m3,0 m34,0 m5,0 m5,0 m
  • Regulaciona linija: granica prema ulici
  • Građevinska linija: 5,0 m
  • Zona gradnje: 324 m²
  • Primer kuće: 132 m² u prizemlju
Parcela
612 m², front 18,0 m, dubina 34,0 m
Namena i zona
porodično stanovanje, ispunjava uslove za građevinsku parcelu
Indeks zauzetosti
do 35%
Indeks izgrađenosti
do 0,9
Spratnost
do P+1+Pk
Građevinska linija
5,0 m od regulacione
Udaljenja od međa
bočno 1,5 m i 3,0 m, zadnje 5,0 m
Zona gradnje
13,5 × 24,0 m = 324 m²
Najveći gabarit prizemlja
214 m² (35% od 612 m²)
Najveća BRGP
550 m² (0,9 × 612 m²)
Kategorija
izdvojena kuća do 400 m² ukupne bruto površine, sa podrumom, i do P+1+Pk: kategorija A, PZI nije obavezan; iznad 400 m², do 2.000 m² i najviše P+4+Pk, kategorija B
Namena zemljišta
u katastru „njiva”, po planu građevinsko zemljište
Zaštitne zone
nema pojasa puta, dalekovoda ni zaštićenog područja

Projekti iz kataloga koji načelno odgovaraju parceli

Preporuka

Parcela je pogodna za slobodnostojeću porodičnu kuću do P+1+Pk. Preporučujemo idejno rešenje do 400 m² ukupne bruto površine; sledeći korak su lokacijski uslovi.

Primer je skraćen. Skica, zona gradnje i najveći gabarit su procena na osnovu informacije o lokaciji, bez geodetskog snimka, a projekti su predlog čije se uklapanje proverava kroz idejno rešenje i lokacijske uslove. Merodavni su informacija o lokaciji i lokacijski uslovi koje izdaje nadležni organ.

Pogledajte ceo katalog projekataZatražite ovakav nalaz za svoj plac

— Rok i naplata

Nalaz za 7 radnih dana.

Nalaz dobijate u roku od 7 radnih dana od prijema informacije o lokaciji, a najranije od prihvatanja ponude. Ako je nemate, zahtev nadležnom organu podnosimo mi. Zakon organu daje rok od 8 dana od podnošenja zahteva, a to vreme ne ulazi u naš rok. Ako je već imate, pošaljite je i ovaj korak otpada.

Pre početka

Ponuda sledećeg radnog dana.

Jovan Milivojević, glavni arhitekta, šalje ponudu sa cenom i rokom najkasnije sledećeg radnog dana od zahteva sa brojem parcele ili adresom. Rad počinje kad je prihvatite.

Ako se ne sme graditi

Tu stajemo.

Ako se pokaže da na parceli ne sme da se gradi ono što želite, plaćate samo analizu. Nema idejnog rešenja ni projekta za kuću koja ne može da dobije dozvolu.

Ako nastavite kod nas

Tada analizu ne naplaćujemo.

Nalaz postaje prvi korak projekta. Možete naručiti i samo analizu, bez obaveze da projekat radite kod nas.

— Šta vam treba

Za početak su dovoljna tri podatka.

Papirologiju do nalaza vodimo mi.

  1. 01

    Katastarska opština i broj parcele

    Ili adresa placa. Ne znate broj? Na eKatastru (otvara se u novom prozoru) Republičkog geodetskog zavoda parcela se traži i po adresi.

  2. 02

    List nepokretnosti — ako vam je pri ruci

    Nije uslov, ali skraćuje posao: iz njega se vidi površina parcele i kako je upisana u katastru.

  3. 03

    Kratko šta želite da gradite

    Jedna rečenica je dovoljna, na primer: prizemna kuća oko 150 m² sa garažom ili kuća na sprat sa pogledom na dvorište.

Informaciju o lokaciji pribavljamo mi. Ako je već imate, pošaljite je odgovorom na potvrdni mejl ili porukom na Viber ili WhatsApp, jer forma ne prima priloge.

— Gde radimo

U celoj Srbiji, i kad ste u inostranstvu.

Informaciju o lokaciji tražimo od organa nadležnog za vašu parcelu, u bilo kojoj opštini u Srbiji. Ponuda i nalaz stižu elektronski, pa za analizu ne morate da dolazite.

Beograd

Projektovanje kuća u Beogradu i okolini.

Novi Sad

Projektovanje kuća u Novom Sadu i Vojvodini.

Niš

Projektovanje kuća u Nišu i jugu Srbije.

Kragujevac

Projektovanje kuća u Kragujevcu i Šumadiji.

Iz inostranstva

Plac u Srbiji, a vi u inostranstvu: kako ide projekat na daljinu.

Sve ostale opštine

Postupak je isti gde god da je plac: počinje od mesta i broja parcele.

— Šta sledi

Posle analize: od idejnog rešenja do dozvole.

Ako želite da nastavite, šaljemo ponudu za projektnu dokumentaciju IDR → PGD → PZI, sa predajom zahteva za lokacijske uslove i građevinsku dozvolu kroz CEOP. Kuću ne morate da crtate od nule: projekat iz kataloga koji odgovara granicama iz nalaza prilagođavamo parceli.

  1. 01

    Idejno rešenje (IDR)

    Kuća u granicama iz nalaza: gotov projekat iz kataloga prilagođen parceli ili novo rešenje. Sa idejnim rešenjem se traže lokacijski uslovi.

  2. 02

    Lokacijski uslovi

    Izdaje ih nadležni organ, elektronski kroz CEOP, sa uslovima za projektovanje i priključenje. Važe dve godine od izdavanja ili do isteka građevinske dozvole.

  3. 03

    PGD i građevinska dozvola

    Projekat za građevinsku dozvolu, u skladu sa lokacijskim uslovima, i zahtev za dozvolu kroz CEOP.

  4. 04

    Projekat za izvođenje (PZI)

    Obavezan za sve objekte sa građevinskom dozvolom osim kategorije A.

Pogledajte projekte kućaPogledajte usluge projektovanja

— Česta pitanja

Pre nego što pošaljete zahtev.

Odgovori su opšti. Šta važi za vašu parcelu, piše u planu, a merodavni su akti koje izdaje nadležni organ.

Mogu li da naručim analizu za plac koji tek kupujem?

Možete, i tada je najkorisnija: pre kapare, dok još možete da pregovarate ili odustanete. Treba nam broj parcele sa katastarskom opštinom, ili tačna adresa. U rok za kaparu uračunajte vreme organa za informaciju o lokaciji (zakonski rok je 8 dana) i naših 7 radnih dana. U aktuelnom izvodu iz katastra (listu nepokretnosti) proveravaju se upisana prava, tereti i zabeležbe. Analiza parcele ne obuhvata pravnu proveru kupovine; to pre kapare poverite advokatu.

Da li je analiza parcele obavezna?

Nije. Zakon je ne propisuje, a nije obavezna ni informacija o lokaciji. Obavezni su lokacijski uslovi i građevinska dozvola. Idejno rešenje čiji se parametri ne slažu sa planom ne dobija lokacijske uslove dok se ne uskladi, pa analiza postavlja granice pre prve linije na crtežu, a ne posle plaćenog projekta.

Zašto na sajtu nema cene analize?

Obim posla nije isti za svaku parcelu. Zavisi od opštine i plana, od toga da li treba pribaviti informaciju o lokaciji, da li je parcela u građevinskom području i da li je pogađaju zaštitne zone. Zato cenu i rok dajemo u ponudi, najkasnije sledećeg radnog dana od zahteva sa brojem parcele ili adresom. Trošak koji organ naplaćuje za informaciju o lokaciji razlikuje se od opštine do opštine i u ponudi ga navodimo posebno.

Šta ako već imam informaciju o lokaciji ili lokacijske uslove?

Pošaljite ih odgovorom na potvrdni mejl ili porukom na Viber ili WhatsApp. Rok od 7 radnih dana tada teče od prijema dokumenta. Lokacijski uslovi važe dve godine od izdavanja, pa za njih proveravamo i da li su još na snazi i da li kuća koju želite staje u njih.

Kupujem deo veće parcele. Šta treba da proverim?

Lokacijski uslovi mogu se izdati i za deo parcele, ali parcelacija mora biti sprovedena do podnošenja zahteva za građevinsku dozvolu. Plan propisuje najmanju površinu i širinu fronta građevinske parcele, pa u nalazu proveravamo da li deo koji kupujete može da postane građevinska parcela. Projekat parcelacije izrađuje registrovano lice, potvrđuje ga opština ili grad, a sprovodi katastar.

Do placa se stiže preko tuđe parcele. Može li se graditi?

Može, ako je pristup u skladu sa planom i pravno obezbeđen. Građevinska parcela mora da ima pristup javnoj saobraćajnoj površini, a plan određuje da li on može da ide preko pristupnog puta ili prolaza i kolike širine. Prolaz preko tuđe parcele je i imovinsko-pravno pitanje, na primer služnost, koje rešava advokat. U nalazu kažemo da li postojeći pristup zadovoljava plan.

Pored placa prolazi put ili dalekovod. Da li to utiče na gradnju?

Može. Zaštitni pojas puta ili dalekovoda može da ograniči gde se na placu gradi i šta. Širinu pojasa i pravila za gradnju u njemu određuju zakon i plan, a uslove ili saglasnost daju upravljač puta, odnosno energetski subjekt. U nalazu navodimo koji pojasevi pogađaju vašu parcelu i čija saglasnost treba.

Kada je kuća kategorija A, a kada B?

Izdvojena porodična kuća je kategorija A ako ukupna bruto površina svih etaža, računajući i podrum, nije veća od 400 m² i ako spratnost ne prelazi prizemlje, sprat i potkrovlje, odnosno povučeni sprat. Izdvojena kuća preko tih granica je kategorija B do 2.000 m² ukupne bruto površine i najviše P+4+Pk (PS), a iznad toga kategorija V. Kuće u nizu i kuće spojene zidom sa susednom su kategorija B do 2.000 m² ukupne bruto površine i najviše P+4+Pk (PS); preko tih granica su kategorija V. U površinu za klasifikaciju računaju se i podzemne etaže. Za kategoriju A projekat za izvođenje (PZI) nije obavezan. Za kategoriju B jeste, a uz zahtev za građevinsku dozvolu prilaže se i saglasnost na plan upravljanja otpadom od građenja i rušenja.

Koliko dugo važi nalaz?

Nalaz opisuje planski dokument koji važi na dan izrade, zato u njemu uvek stoje naziv plana i broj službenog glasila. Planovi se menjaju, a stariji prestaju da važe. Ako između nalaza i idejnog rešenja prođe duže vreme, pre projektovanja proveravamo da li je plan i dalje na snazi.

— Pročitajte i

Pre nego što kupite ili projektujete.

Informacija o lokaciji: šta je, kako se dobija i kako se čita

Ko je izdaje, šta sadrži i kako se čitaju indeksi, linije i spratnost.

Plac upisan kao njiva ili voćnjak: može li se graditi kuća

Kultura nije namena: o gradnji odlučuje plan, a ne upis u katastru.

Koraci do građevinske dozvole

Idejno rešenje, lokacijski uslovi, PGD i elektronska predaja kroz CEOP.

— Zahtev za analizu

Zatražite analizu parcele

Upišite mesto, parcelu i kontakt. Ponudu sa cenom i rokom šalje Jovan Milivojević, glavni arhitekta, najkasnije sledećeg radnog dana od zahteva sa brojem parcele ili adresom. Slanje zahteva vas ne obavezuje.

Radije porukom ili telefonom?

Imate li plac? *

Ako imate ili kupujete konkretan plac, unesite broj parcele i katastarsku opštinu ili tačnu adresu. Ako plac još tražite, ovo polje možete ostaviti prazno.

Gde ste sada? *
Imate li već informaciju o lokaciji? (opciono)

Forma ne prima priloge: informaciju o lokaciji pošaljite posle slanja, odgovorom na potvrdni mejl ili na Viber / WhatsApp. Ako je nemate, pribavljamo je mi.

Dodajte ko vas je preporučio (opciono)

* Obavezna polja. Podatke koristimo isključivo za odgovor na zahtev. Politika privatnosti.

Analiza je preliminarna procena na osnovu planskog dokumenta i informacije o lokaciji. Nije informacija o lokaciji ni lokacijski uslov: te akte izdaje nadležni organ i oni su merodavni. Analiza ne obuhvata pravnu proveru vlasništva i tereta ni geodetsko obeležavanje granica.