Koliko košta projekat kuće: od čega zavisi cena

Cena projekta kuće formira se po ponudi i zavisi od kvadrature i spratnosti, parcele i uslova iz plana, složenosti objekta i obima dokumentacije. Najveću razliku pravi obim: da li biro radi samo projekat arhitekture za dozvolu ili i konstrukciju, instalacije, PZI i predmer radova.

Od čega zavisi cena projekta kuće?

Cenu određuje obim posla: koliko crteža, proračuna i usaglašavanja struka traži baš vaša kuća na baš vašoj parceli. Na obim utiče šest stvari:

• Kvadratura i spratnost. Veća kuća znači više osnova, preseka i detalja, a kuća na sprat donosi i stepenište, međuspratnu konstrukciju i instalacije na dve etaže.
• Parcela i plan. Kosi teren, suteren, potporni zidovi, uska parcela ili posebni uslovi iz planskog dokumenta (PGR, PDR) traže više razrade od ravnog placa bez ograničenja.
• Složenost objekta. Ravan krov sa prohodnom terasom, veliki otvori, konzole, bazen ili garaža u suterenu povećavaju obim konstrukcije i detalja.
• Obim dokumentacije. Da li biro radi samo projekat arhitekture ili i projekte konstrukcije i instalacija, PZI i predmer radova.
• Polazno rešenje. Prilagođavanje gotovog projekta traži manje sati od kuće koja nastaje od prve skice.
• Rok. Ubrzana izrada znači više projektanata na istom projektu u isto vreme.

Dva primera iz našeg kataloga pokazuju razliku. Savremena porodična kuća u Paraćinu je prizemna kuća od 120 m² sa integrisanom garažom od 40 m². Moderna Oaza u Jajincima ima 212 m² na dve etaže, četiri spavaće sobe i garažu za dva automobila. Obe prolaze iste faze, ali druga ima veću površinu, stepenište i instalacije na dve etaže, pa je i obim projekta veći.

Šta ulazi u projekat kuće: IDR, PGD i PZI

Za građevinsku dozvolu potrebni su idejno rešenje (IDR) i projekat za građevinsku dozvolu (PGD), a projekat za izvođenje (PZI) razrađuje kuću za gradilište.

• IDR prikazuje koncept kuće na parceli: osnove, preseke, fasade i uklapanje u uslove iz plana. Na osnovu njega se izdaju lokacijski uslovi.
• PGD je skup usaglašenih projekata arhitekture, konstrukcije i instalacija, sa elaboratom energetske efikasnosti. Posle tehničke kontrole predaje se kroz CEOP uz zahtev za dozvolu; ceo postupak opisan je u vodiču koraci do građevinske dozvole.
• PZI razrađuje PGD za izvođenje: detalje, specifikacije materijala i instalacija. Obavezan je za sve objekte sa građevinskom dozvolom osim kategorije A.

Većina porodičnih kuća spada upravo u kategoriju A: izdvojena kuća sa jednim, dva ili tri stana, do 400 m² i spratnosti do P+1+Pk, odnosno P+1+PS. Za nju PZI nije obavezan, ali izvođaču daje precizne detalje, a uz predmer i predračun i realnu osnovu za ponudu za gradnju.

CAD ART ovaj obim nudi u tri paketa. Cena svakog paketa je po ponudi jer zavisi od faktora iz prethodnog odeljka. Paketi obuhvataju:

• Osnovni: IDR, PGD za arhitekturu, elaborat energetske efikasnosti, tehnička kontrola i predaja kroz CEOP.
• Standard: sve iz Osnovnog, plus 3D vizualizacija eksterijera i projekat konstrukcije sa statičkim proračunom.
• Premium: sve iz Standarda, plus projekti elektroinstalacija i vodovoda i kanalizacije, PZI za sve struke i predmer i predračun radova.

Uporedni pregled paketa i dodatnih usluga je na stranici usluge projektovanja.

Gotov projekat ili projekat po meri?

Gotov projekat iz kataloga je brži put: koncept je već razrađen, pa se prilagođava vašoj parceli, uslovima iz plana i navikama porodice. Prilagođavanje traje 5–10 radnih dana, a zatim se za tu lokaciju izrađuje dokumentacija za dozvolu.

Projekat po meri nastaje od prve skice. Traži više sastanaka i varijanti, ali kuća od početka prati parcelu, orijentaciju i način na koji živite.

Za orijentaciju po veličini pogledajte kuće do 100 m², do 120 m² i do 150 m² ili ceo katalog projekata kuća.

Koliko traje izrada projekta kuće?

Kompletan projekat kuće najčešće je gotov za 6–8 nedelja: IDR za 2–3 nedelje, a PGD za još 2–3 nedelje posle usvojenog IDR-a. PZI traje 4–8 nedelja i može teći paralelno sa PGD-om. Tehnička kontrola, koju rade nezavisni licencirani inženjeri, traje još 2–4 nedelje pre predaje u CEOP.

Ovi rokovi ne obuhvataju vreme organa. Najviše vremena odlazi na lokacijske uslove, u praksi 30–45 dana, i na eventualne dopune. Od početka projektovanja do građevinske dozvole za kuću zato najčešće prođe 3–5 meseci. Tačan rok za vaš projekat navodi se u ponudi.

Koliko košta gradnja kuće?

Orijentaciono, gradnja kuće ključ u ruke u Srbiji kreće se od 650 do 1.300 EUR/m² (stanje 09/2026), zavisno od izvođača, lokacije, materijala i opreme. Za kuću od 100 m² to je 65.000–130.000 EUR, za 120 m² 78.000–156.000 EUR, a za 150 m² 98.000–195.000 EUR.

Gradnju ugovarate sa izvođačem, ne sa projektantom. Ovaj raspon je tržišni okvir i NE predstavlja ponudu CAD ART biroa, koji projektuje, a ne izvodi radove. Ne uključuje zemljište, priključke na komunalije ni uređenje dvorišta. Pouzdaniju cenu gradnje daju ponude izvođača na osnovu predmera i predračuna.

Šta da pripremite za ponudu?

Za ponudu su dovoljna tri podatka:

• broj parcele i katastarska opština;
• okvirna kvadratura, spratnost i spisak prostorija (spavaće sobe, kupatila, garaža, terasa);
• obim dokumentacije: samo za dozvolu ili i za izvođenje.

Konsultacije su besplatne. Ako još ne znate šta plan dozvoljava na parceli, analiza parcele to proverava pre projektovanja; radi se po ponudi i ne naplaćuje se ako projekat nastavite kod CAD ART-a. Kada podaci budu spremni, pošaljite upit.

Često postavljana pitanja

Da li se cena projekta kuće računa po kvadratu?

Ne samo po kvadratu. Kvadratura je polazni podatak, ali dve kuće iste površine mogu imati vrlo različit obim posla: jedna na ravnom placu, druga na kosom terenu sa suterenom i potpornim zidovima. Zato ponuda polazi od parcele i programa kuće, a ne od cene po m².

Da li je gotov projekat iz kataloga odmah spreman za građevinsku dozvolu?

Ne. Gotov projekat je arhitektonsko rešenje koje se prilagođava konkretnoj parceli i pravilima iz planskog dokumenta. Na osnovu toga se izrađuje IDR za lokacijske uslove, a zatim PGD i elaborati, koje potpisuju odgovorni projektanti sa licencom Inženjerske komore Srbije.

Mogu li da krenem od svoje skice?

Da. Skica, osnova iz nekog kataloga ili fotografija kuće koja vam se dopada dobro su polazište. Arhitekta ih proverava u odnosu na parcelu i plan, a zatim razrađuje u idejno rešenje.

Da li cena projekta uključuje nadzor nad gradnjom?

Ne. Stručni i projektantski nadzor ugovaraju se posebno, kao i projektovanje enterijera. Ako tokom gradnje dođe do odstupanja od projekta, radi se i projekat izvedenog objekta (PIO), za koji treba računati 2–4 nedelje.