Kuća od 120 m²: raspored, broj soba i troškovi gradnje

Kuća od 120 m² daje više mogućnosti za raspored, ali prvo treba da odlučite šta je važno vašoj porodici: zasebne dečje sobe, rad od kuće, veći zajednički prostor ili više odlaganja. U nastavku možete uporediti dve i tri spavaće sobe na konkretnim primerima, prizemnu i potkrovnu varijantu, planiranje budžeta i dokumentaciju. Cilj je da pre gradnje vidite kako će vaša kuća funkcionisati, a ne samo kako će izgledati fasada.

Koliko spavaćih soba staje u kuću od 120 m²?

Dve ili tri su polazne varijante koje vredi uporediti sa nameštajem i potrebnim pratećim prostorijama. Ako su vam potrebne četiri, treba pažljivije odmeriti dnevni boravak, ostavu i kupatila. Pre odluke da povećate kuću, proverite čemu će služiti svaka soba i koji nameštaj treba da primi. Povremena gostinska soba i soba u kojoj se svakodnevno spava i radi imaju različite potrebe.

Orijentacioni rasponi za razgovor o varijanti sa tri spavaće sobe; konačna osnova određuje zbir i stvarne dimenzije:

• dnevni boravak, trpezarija i kuhinja: 35–⁠40 m²
• tri spavaće sobe: 12–⁠16 m² svaka
• kupatilo i gostinski toalet ili dva kupatila: 8–⁠12 m²
• ulaz, hodnik, ostava i tehnička prostorija: 15–⁠20 m²

Ako izaberete dve spavaće sobe, deo prostora možete nameniti radu, odlaganju ili većoj dnevnoj zoni. Dobitak zavisi i od hodnika, otvora i položaja kupatila, pa obe varijante proveravamo na osnovi.

Za poređenje pogledajte dva primera organizacije kuće. Rustična Idila u Paraćinu je prizemna kuća od 120 m² sa dve spavaće sobe, kupatilom i natkrivenom drvenom verandom. Savremena porodična kuća, takođe u Paraćinu, na istih 120 m² ima tri spavaće sobe, dva kupatila i gostinski toalet. Integrisana garaža sa tehničkom prostorijom zauzima još oko 40 m². Ostale projekte ove veličine pogledajte u katalogu kuća do 120 m². Ako vam je dovoljno manje, raspored kuće do 100 m² objašnjava tekst projekti kuća do 100 m².

Kako da uporedite dve osnove od 120 m²

Za poređenje dve osnove prvo proverite da li obe navode neto stambenu površinu i šta se računa odvojeno. U ovim primerima Savremena porodična kuća ima objavljenu osnovu, dok Rustična Idila ima opis i galeriju eksterijera. Iz fotografije fasade ne treba zaključivati dimenzije i prolaze unutra. Kada je osnova dostupna, potražite:

• mesto za sve ukućane: posebne dečje sobe, rad od kuće ili česte goste;
• prostor za odlaganje i tehniku, uključujući ono što je izmešteno u garažu ili podrum;
• položaj nameštaja i vrata: staje li vaš sto i može li se prići krevetu i ormaru;
• vezu kuhinje, boravka i terase, ali i mirniji deo kuće za spavanje.

Kod ova dva primera posebno obratite pažnju na dodatnih 40 m² garaže i tehnike u Savremenoj porodičnoj kući. To je prostor koji treba uračunati u ukupnu gradnju i budžet. Izaberite raspored prema svojim prioritetima; fasada može da bude polazište za izgled, ali ne pokazuje kako ćete koristiti kuću.

Prizemna kuća ili kuća sa potkrovljem?

Odlučuju zajedno uslovi placa i način života. Za prizemnu varijantu proveravamo veću osnovu, izlaze u dvorište i mogućnost kretanja bez stepenica. Kod potkrovlja proveravamo stepenište, visinu ispod kosina i odvajanje dnevnog i spavaćeg dela.

Ne postoji površina placa koja sama potvrđuje da kuća od 120 m² može da se izgradi. Dozvoljena spratnost, građevinske linije, udaljenja, parking i oblik parcele mogu biti presudni. Kroz analizu parcele proveravamo mogućnosti, pa upoređujemo varijante sa kućom, terasom i prilazom ucrtanim zajedno. Za početni razgovor dovoljni su vaše želje i lokacija; podatke za detaljnu proveru dogovaramo u sledećem koraku.

Prizemna kuća

Sve je na jednom nivou. Nema stepenica, što odgovara porodicama sa malom decom i starijim ukućanima. Dnevni deo se otvara ka terasi i vrtu, a spavaće sobe se grupišu u mirniji krak, odvojen kratkim hodnikom.

Prizemna varijanta obično ima veću osnovu i krov, a potkrovna stepenište i složenije detalje krova. Troškove zato upoređujte kroz količine radova i istu opremu, bez pretpostavke da je jedna spratnost uvek povoljnija. Primeri su među projektima prizemnih kuća.

Kuća sa potkrovljem

U prizemlju su dnevni boravak, trpezarija, kuhinja, gostinski toalet i ostava, a u potkrovlju spavaće sobe i kupatilo. Dnevna i noćna zona su jasno odvojene, pa gosti i ukućani ne dele isti hodnik. Tako je rešena Moderna kuća u Velikom Orašju: u prizemlju od oko 72 m² neto su dnevna soba sa trpezarijom, kuhinja, toalet i ostava, a u potkrovlju od oko 60 m² tri spavaće sobe i kupatilo. Ona ima 131 m² neto; kod kuće od 120 m² ravnomerna podela značila bi oko 60 m² po etaži. Slična rešenja su među kućama sa potkrovljem.

U potkrovlju raspored prati kosine krova: kreveti i ormari idu uz niži zid, a kupatilo i prolaz na deo pune visine. Koliko je prostora zaista upotrebljivo određuju visina nadzitka i krovni prozori ili badže, pa se o njima odlučuje u idejnom rešenju, a ne na gradilištu.

Kako okrenuti prostorije prema stranama sveta?

Južna orijentacija može doneti korisno zimsko sunce, a istočne sobe jutarnje svetlo, ali dobar raspored zavisi i od letnjeg senčenja, pogleda i susednih objekata. Proveravamo kada koristite svaku sobu i terasu i gde želite više privatnosti. Na 3D prikazu vidite odnos otvora, krova i dvorišta, dok se energetske karakteristike proveravaju projektom.

Toplotna zaštita određuje se u projektu, elaboratom energetske efikasnosti. Debljina izolacije, stolarija i sistem grejanja kasnije se teško i skupo menjaju.

Koliko košta gradnja kuće od 120 m²?

Budžet se formira za vaš teren, usaglašen raspored i odabranu opremu. Pre ponuda izvođača razdvojite stambeni deo, garažu, terase i uređenje dvorišta i proverite da li se upoređuju iste neto ili bruto površine. Predmer i predračun pomažu u planiranju i poređenju, a konačnu ponudu za radove daje izvođač. Kalkulator troškova gradnje može poslužiti za prvu orijentaciju, bez zamene za tu razradu.

Na budžet utiču:

• oblik osnove: kompaktna osnova ima manje fasade, uglova i krova od razuđene;
• krov: ravan krov, četvorovodni krov sa crepom ili potkrovlje sa badžama;
• fasada i stolarija: opeka, drvo ili kamen umesto maltera, troslojno staklo;
• grejanje: toplotna pumpa i podno grejanje traže veće početno ulaganje;
• teren: kosi teren, slabo nosivo tlo ili visoka podzemna voda poskupljuju temelje.

Cenu projektovanja dobijate kroz individualnu ponudu pre početka plaćenog rada. Zavisi od vašeg placa, kuće i obima dokumentacije, a kako se formira objašnjeno je u tekstu koliko košta projekat kuće.

Koja dokumentacija je potrebna i koliko traje izrada?

Za građevinsku dozvolu potrebni su idejno rešenje (IDR) i projekat za građevinsku dozvolu (PGD) sa elaboratom energetske efikasnosti. Ako kuća ispunjava uslove kategorije A, projekat za izvođenje (PZI) nije obavezan za građenje. Kategorija se proverava prema nameni, površini i spratnosti, a ne samo prema naslovnoj kvadraturi. PZI je posebna razrada dokumentacije; nije isto što i predmer ili pojedinačni crteži za majstore.

Za svoju kuću dobijate individualnu ponudu za projektovanje, prema placu, željenom rasporedu i potrebnoj dokumentaciji. Pre plaćenog rada znate ukupnu cenu, faze i rokove.

Pre konačnog rasporeda zajedno upoređujemo više varijanti prema željama ukućana. Dobijate 3D eksterijer, prostornu studiju nameštene unutrašnjosti i video da sagledate sobe, prolaze i odnos prema dvorištu, uz idejno uređenje terena.

Proračun konstrukcije, dogovoreni crteži za majstore, predmer i predračun povezuju usaglašeno rešenje sa gradnjom. Pomažemo pri pripremi dokumentacije, tehničkoj kontroli PGD-a i predaji kroz CEOP, razjašnjenju uslova priključaka i izboru grejanja, stolarije i materijala, uz projektantsku podršku tokom gradnje. Nadležni organ izdaje dozvolu. Tačan obim prikaza, dokumentacije i podrške naveden je u ponudi; detaljni izvođački enterijer, PZI i stručni nadzor ugovaraju se posebno kada su potrebni.

Izrada IDR-a traje 6–⁠13 radnih dana, a izrada PGD-a 11–⁠19 radnih dana, zavisno od objekta. Dokumentaciju potpisuju odgovorni projektanti sa licencom Inženjerske komore Srbije. Vreme potrebno nadležnim organima za obradu zahteva nije uračunato u rok izrade projekta. Najviše vremena odlazi na pribavljanje lokacijskih uslova i dopune. Lokacijski uslovi se u praksi dobijaju za 30–⁠45 dana. Od početka projektovanja do građevinske dozvole za kuću najčešće prođe 3–⁠5 meseci. Tačan rok navodimo u ponudi, a ceo postupak opisan je u tekstu koraci do građevinske dozvole.

Zahtevi se predaju elektronski kroz CEOP, pa se postupak može voditi i iz inostranstva. Kako to izgleda u praksi opisano je u vodiču za gradnju kuće u Srbiji iz inostranstva.

Često postavljana pitanja

Da li se 120 m² odnosi na neto ili bruto površinu?

Ilustrativni raspored prostorija u tekstu odnosi se na neto površinu. Kod konkretnih primera koristimo oznake iz opisa: Rustična Idila je navedena kao kuća od 120 m², a Savremena porodična kuća sa 120 m² stambenog dela i dodatnim garažnim blokom. Sama oznaka „120 m²” ne potvrđuje način obračuna. Bruto površina uključuje i zidove, a odnos neto i bruto površine zavisi od konkretnog projekta. U primerima proverite i šta obuhvata navedena površina: garaža, terasa i podrum mogu biti iskazani posebno. Tačan obračun je polazište za poređenje ponuda izvođača.

Može li gotov projekat od 120 m² da se prilagodi mom placu?

Možemo poći od rasporeda koji vam se dopada. Kuće iz našeg kataloga projektovane su za stvarne klijente i konkretne parcele, pa prvo razgovaramo o tome šta želite da zadržite, a šta da promenite. Zatim proveravamo položaj kuće, orijentaciju, ulaz i raspored prema vašem placu i potrebama. Obim dokumentacije i rokove definišemo u ponudi.

Da li kuća od 120 m² može kasnije da se proširi?

Može, ako plan za lokaciju dozvoljava veću zauzetost ili spratnost. Dogradnja traži novu dokumentaciju i građevinsku dozvolu, pa je bolje da se rezerva predvidi odmah: konstrukcija koja nosi potkrovlje ili mesto na placu za kasniji krak kuće.

Da li garaža ulazi u 120 m²?

Zavisi od projekta, pa to proverite u opisu. Kod Savremene porodične kuće 120 m² je stambeni prostor, a integrisana garaža sa tehničkom prostorijom ima dodatnih 40 m². Integrisana garaža je deo dokumentacije kuće. Za garažu koja je pomoćni objekat u funkciji kuće na istoj parceli po pravilu se pribavlja rešenje o odobrenju izvođenja radova uz idejni projekat (IDP); status i postupak proveravaju se za konkretan objekat i parcelu.

---

Niste sigurni koji raspored odgovara vašoj porodici? Pošaljite nam primer kuće i napišite koliko soba želite. Za prvi kontakt nisu potrebni gotova skica ni broj parcele. Prvi razgovor sa arhitektom je besplatan i bez obaveze, a podatke potrebne za proveru konkretnog placa dogovaramo u sledećem koraku.