Besplatni projekti kuća: šta dobijate, a šta traži građevinska dozvola

Besplatni projekti kuća postoje, ali samo kao inspiracija: fotografije, skice i orijentacioni rasporedi. Za građevinsku dozvolu u Srbiji treba projekat izrađen za vašu parcelu, koji potpisuju odgovorni projektanti sa licencom Inženjerske komore Srbije (IKS). Takav projekat niko ne izrađuje besplatno.

Besplatan plan je ipak dobar prvi korak. Pomaže da odlučite koliko soba želite, da li kuća ima sprat i kakva vam se fasada dopada. Posle toga je najbrži put do dokumentacije obično gotov projekat koji se razrađuje za vaš plac.

Šta možete dobiti besplatno?

Besplatno dobijate ideje i orijentacione planove, ne dokumentaciju. Korisni izvori su:

• Platforme sa fotografijama, kao što su Pinterest, Houzz i ArchDaily: fasade, enterijeri, odnos kuće i dvorišta. Kolaž takvih slika je dobra podloga za prvi razgovor sa projektantom.
• PDF planovi sa interneta: osnove sa rasporedom i površinama prostorija. Najčešće su strani, crtani za drugi teren, klimu i propise.
• Katalozi projektnih biroa: gotova rešenja sa osnovama, kvadraturom i prikazima fasada.

U katalogu projekata kuća sve je javno, bez registracije. Na primer, Moderna kuća — Veliko Orašje ima 140 m²: prizemlje od 70 m² sa otvorenom dnevnom zonom i potkrovlje od 70 m² sa tri spavaće sobe, u dve varijante fasade.

Zašto besplatan plan nije projekat za dozvolu?

Zato što nije rađen za vašu parcelu, ne poštuje planski dokument koji za nju važi i ne nosi potpis odgovornog projektanta. Konkretno:

• Planski dokument. Plan generalne ili detaljne regulacije (PGR, PDR), a van naselja prostorni plan opštine, određuje spratnost, indekse zauzetosti i izgrađenosti, građevinsku liniju i udaljenost od međa. Plan sa interneta to ne zna, pa i dobra kuća često ne staje na plac.
• Teren. Nagib, orijentacija prema suncu, prilaz sa ulice i susedni objekti menjaju položaj kuće, ulaz i visinske kote.
• Propisi. Konstrukcija se proračunava za tlo i seizmičke uslove lokacije, a elaborat energetske efikasnosti po propisima koji važe u Srbiji.
• Potpis. Svaki deo projekta potpisuje odgovorni projektant sa licencom IKS za tu oblast. Nepotpisan plan nije tehnička dokumentacija.
• Autorsko pravo. Tuđ projekat je autorsko delo, pa za njegovo preuzimanje i razradu treba saglasnost autora.

Šta vam treba za građevinsku dozvolu?

Za porodičnu kuću treba idejno rešenje (IDR) za lokacijske uslove, a zatim projekat za građevinsku dozvolu (PGD) sa tehničkom kontrolom. Redosled je:

1. Katastarsko-topografski plan (KTP) parcele, koji izrađuje licencirana geodetska organizacija.
2. IDR, na osnovu kog nadležni organ izdaje lokacijske uslove. U praksi to traje 30–45 dana.
3. Projekat za građevinsku dozvolu sa elaboratom energetske efikasnosti i tehničkom kontrolom. Koji još projekti ulaze u PGD zavisi od kategorije i vrste objekta.
4. Zahtev za građevinsku dozvolu, koji se predaje elektronski kroz CEOP.
5. Projekat za izvođenje (PZI), sa detaljima i specifikacijama za gradilište, ako objekat nije kategorije A.

PZI je obavezan za sve objekte sa građevinskom dozvolom osim kategorije A. U kategoriju A spada većina porodičnih kuća: izdvojena kuća sa jednim do tri stana, do 400 m² i spratnosti do P+1+Pk/PS. I kod njih je PZI koristan, jer PGD nije uputstvo za izvođača.

Od početka projektovanja do građevinske dozvole za kuću u praksi najčešće prođe 3–5 meseci. Najviše vremena odnose lokacijski uslovi i dopune. Ceo postupak opisan je u vodiču koraci do građevinske dozvole.

Da li je gotov projekat jeftinija alternativa?

Obično da. Kod gotovog (tipskog) projekta iz kataloga raspored i oblik kuće već su rešeni, pa razrada za vašu parcelu traži manje rada nego projekat koji nastaje od prve skice.

Prilagođavanje obično obuhvata položaj kuće na parceli, orijentaciju, visinske kote, manje izmene rasporeda i materijale fasade. Gotov projekat se prilagođava za 5–10 radnih dana, a zatim se radi dokumentacija za građevinsku dozvolu; kompletan projekat kuće po meri traje 6–8 nedelja. Rokovi ne obuhvataju tehničku kontrolu ni vreme organa, a tačan rok stoji u ponudi.

Za manji budžet presudna je kvadratura, pa izbor počinje od kuća do 100 m². Ako želite sve prostorije na jednom nivou, pogledajte i prizemne kuće. Primer je Prizemna kuća — Sisevac: 100 m² neto, dve spavaće sobe, kupatilo i WC, otvorena dnevna zona i terasa od 20 m².

Ako plac već imate ili ga birate, proverite ga pre izbora projekta. Analiza parcele daje pisani nalaz o tome šta plan dozvoljava, koliki objekat sme da se gradi i koji projekti iz kataloga parceli načelno odgovaraju. Analiza je po ponudi i ne naplaćuje se ako projekat nastavite kod nas.

Zašto projekat za dozvolu nema fiksnu cenu?

Cena projekta je po ponudi, jer zavisi od same kuće i od obima dokumentacije. Najviše utiču:

• kvadratura i spratnost;
• složenost osnove i krova, jer razuđena osnova i više krovnih ravni traže više crteža i proračuna;
• teren: kosi plac, potporni zidovi ili suteren;
• polazna tačka: gotov projekat ili projekat po meri;
• obim: samo dokumentacija za dozvolu ili i PZI sa instalacijama.

Kako se cena formira i šta ulazi u koji paket, objašnjeno je u tekstu koliko košta projekat kuće.

Gde se stvarno štedi?

Najveća ušteda nastaje pre prvog crteža, u odlukama o veličini i obliku kuće.

• Manja kuća. Dobro organizovanih 80–100 m² pokriva potrebe tročlane ili četvoročlane porodice, a svaki kvadrat manje štedi i na projektu i na gradnji.
• Jednostavan oblik. Pravougaona osnova i krov sa malo prodora jeftiniji su za projektovanje i gradnju od osnove sa mnogo uglova i krovnih ravni.
• Gotov projekat. Razrada postojećeg rešenja kraća je od projektovanja od nule.
• Provera placa na početku. Projekat koji ne odgovara uslovima placa ne donosi uštedu, jer se kasnije menja.

Prvi razgovor sa arhitektom je besplatan i ne traži nijedan dokument: napišite nam šta planirate, a mi ćemo vam reći koji je sledeći korak za vaš plac.

Česta pitanja

Mogu li da gradim po projektu komšije ili rođaka?

Ne direktno. Projekat je vezan za parcelu i lokacijske uslove za koje je rađen, pa se za vaš plac izrađuju novi IDR i PGD. Uz saglasnost autora postojeći projekat može biti polazna osnova, kao i gotov projekat iz kataloga.

Treba li dozvola za montažnu kuću ili A-frame vikendicu?

Da. Kuća za stanovanje ili odmor gradi se uz građevinsku dozvolu i kada je montažna. Crteži proizvođača su polazna osnova, a dokumentaciju za vašu parcelu izrađuju i potpisuju odgovorni projektanti sa licencom IKS.

Može li besplatan strani projekat (PDF) da se prilagodi za dozvolu u Srbiji?

Može kao polazna osnova, uz saglasnost autora. Za vaš plac se zatim izrađuju IDR i PGD po srpskim propisima: konstrukcija za seizmičke uslove lokacije, elaborat energetske efikasnosti i usklađivanje sa planskim dokumentom. Tu dokumentaciju izrađuju i potpisuju odgovorni projektanti sa licencom IKS, a obim posla zavisi od toga koliko se plan razlikuje od uslova vašeg placa.