Kako prilagoditi gotov projekat kuće: šta se sme menjati

Gotov plan kuće može biti polazna ideja za raspored koji odgovara vašoj porodici. Šta je moguće promeniti proverava se prema parceli, konstrukciji i instalacijama. Položaj na parceli, orijentacija, raspored, prozori, fasada i materijali prilagođavaju se u postojećem gabaritu, dok novi sprat, drugi krov, promena gabarita ili pomeranje nosećih zidova znače novu razradu projekta.

Tekst objašnjava kako da od polaznog plana dođete do rasporeda za svoju porodicu i koje izmene traže dodatnu razradu. U katalogu projekata kuća uporedite osnove, prostorije i odnos prema dvorištu, pa izdvojite šta želite da zadržite ili promenite. Zajedno proveravamo varijante za vašu lokaciju i potrebe pre dalje razrade. Opšte poređenje ponuda na tržištu objašnjeno je u tekstu gotov ili individualni projekat kuće.

Kako se gotov projekat prilagođava parceli?

Svako polazno rešenje proverava se prema pravilima plana za vašu parcelu, jer se građevinska dozvola ne izdaje za kuću, nego za kuću na određenoj katastarskoj parceli. Da biste znali kako se željeni raspored uklapa na vaš plac, proveravamo sledeće parametre:

• Orijentacija: dnevnu zonu i terasu usklađujemo sa suncem, senčenjem, pogledom i privatnošću, a ulaz i garažu sa pristupom. Rotacija, preslikavanje ili drugačiji raspored mogu bolje odgovarati vašem placu. Kroz varijante proveravate gde je prijatno boraviti i kako se iz kuće izlazi u dvorište.
• Udaljenja i građevinska linija: plan propisuje koliko kuća mora biti udaljena od ulice, međa i susednih objekata. Ako gabarit ne staje u zonu gradnje, prvo se proverava preslikavanje ili drugi položaj garaže; sužavanje ili izduživanje kuće menja gabarit i spada u novu razradu.
• Indeksi: indeks zauzetosti ograničava površinu pod objektima, a indeks izgrađenosti ukupnu bruto površinu nadzemnih etaža. Oba se računaju za sve objekte na parceli, zajedno sa garažom.
• Spratnost i visina: kuća na sprat ne može da ostane na sprat tamo gde plan dozvoljava samo prizemlje sa potkrovljem.
• Teren: projekat za ravan teren na placu u nagibu traži nove preseke, platoe, potporne zidove ili suteren. Na osnovama i 3D prikazima tada sagledavate i nivoe dvorišta, prilaz i odnos kuće prema padini.

Primer računa: ako plan propisuje indeks zauzetosti 40 %, prizemlje sa garažom bruto površine 250 m² traži parcelu od najmanje 625 m². To je samo račun zauzetosti: udaljenja od međa, oblik parcele, parking i zelenilo mogu tražiti veći plac. Vrednost od 40 % je primer; stvarni indeks piše u planu za vašu lokaciju. Projekat Prizemna kuća — Subotica ima 213 m² bruto u jednom nivou, pa zauzima više placa od kuće iste kvadrature na sprat. Kod projekta Prizemlje i suteren u Paraćinu garaža za dva automobila je u suterenu i ne traži dodatnu površinu u prizemlju.

Udaljenja, indekse i spratnost sadrži informacija o lokaciji, koju organ izdaje u roku od 8 dana. Pre razvoja rešenja analiza parcele pokazuje mogućnosti gradnje i ograničenja koja projektovanje treba da prati. Kako se taj dokument čita objasnili smo u tekstu o informaciji o lokaciji.

Koje izmene rasporeda su jednostavne, a koje traže novu razradu?

Jednostavne su izmene unutar nosećeg sistema i postojećih vertikala instalacija. Dodatnu razradu traže pomeranje vertikala i otvori u nosećim zidovima, a novu razradu novi sprat, promena gabarita, drugo stepenište ili drugi noseći sistem. Posao se otprilike deli ovako:

• U okviru iste osnove: namena soba, pregradni zidovi, otvorena ili zatvorena kuhinja, garderober umesto male sobe, ostava, položaj vrata.
• Uz dodatnu razradu: kupatilo ili kuhinja dalje od postojećih vertikala, veći ili novi prozori u nosećim zidovima, dodatni toalet, šira terasa. Menjaju se instalacije, nadvoji i deo statike.
• Nova razrada: novi sprat ili potkrovlje, podrum ili suteren, promena gabarita, drugi oblik krova, drugo stepenište, drugi noseći sistem. Potrebno je ponovo usaglasiti arhitekturu, konstrukciju i instalacije.

Moderna kuća — Kaluđerica ima 100 m² stambenog prostora, uz garažu sa ostavom od 60 m². Objavljena osnova prikazuje dve spavaće sobe i garderober. Ako vam treba treća soba, zajedno proveravamo drugačiji raspored za vašu kuću, uključujući površine, osvetljenje, konstrukciju i instalacije; to nije već prikazana varijanta.

Pre nego što tražite izmene, prođite kroz raspored kao kroz običan dan: gde se ostavljaju cipele i kupovina, da li se iz kuhinje vidi dvorište, koliko ima od spavaće sobe do kupatila. Na crtežu su to male izmene, a u kući se osećaju svakog dana.

Šta sme da se menja na fasadi, krovu i materijalima?

Fasada i završni materijali menjaju se najslobodnije, jer retko diraju raspored i konstrukciju. Granicu postavlja plan: u pojedinim zonama propisuje nagib i pokrivač krova, a ponegde i materijale i boje fasade.

• Završnu obradu fasade (malter, fasadnu opeku, drvo, kamen), boje, ograde i stolariju možete uporediti na 3D prikazima. Izbor se potom proverava prema planu, načinu ugradnje i uticaju na konstrukciju i energetsku efikasnost.
• Drugi sistem izolacije ili stolarije znači nov proračun u elaboratu energetske efikasnosti, koji je deo PGD-a.
• Kosi krov umesto ravnog, ili obrnuto, menja visinu objekta i konstrukciju krova, pa se proverava prema dozvoljenoj visini.
• Drugi materijal nosećih zidova (opeka, blok, armirani beton, drvo) znači nov statički proračun.

Za Modernu kuću — Veliko Orašje su pripremljeni 3D prikazi dve varijante fasade: jedne sa opekom i druge kombinovane, sa natkrivenom terasom i zidanim roštiljem. Kuća sa 131 m² neto u prizemlju i potkrovlju tako dobija dva različita karaktera, uz isti raspored prostorija.

Raspored nameštaja i 3D prostornu studiju unutrašnjosti koristite već pri izboru rešenja: vidite prolaze, veličinu soba i vezu kuhinje, trpezarije i dnevnog boravka. Video vam pomaže da prostor sagledate kao celinu. Zajedno usaglašavamo položaje kuhinje, kupatila i instalacija, da prostor dobro funkcioniše u svakodnevnom životu.

Koja dokumentacija prati izmene i ko je potpisuje?

Primer iz kataloga daje ideju, a vaša kuća dobija sopstveni projekat. On prolazi isti put kao svaki projekat kuće: idejno rešenje (IDR) za vašu parcelu, lokacijski uslovi, projekat za građevinsku dozvolu (PGD) sa elaboratom energetske efikasnosti i tehničkom kontrolom, pa građevinska dozvola. Projekat za izvođenje (PZI) obavezan je za sve objekte sa građevinskom dozvolom osim kategorije A. U kategoriju A spadaju izdvojene kuće sa jednim, dva ili tri stana, do 400 m² ukupne bruto površine, uključujući podzemne etaže, i spratnosti do P+1+Pk/PS.

Dokumentaciju potpisuju odgovorni projektanti sa licencom Inženjerske komore Srbije, svaki za svoju oblast: arhitekturu, konstrukciju i instalacije. Izmene se usaglašavaju kroz projekat kako bi izvođač koga odaberete dobio ažurirane crteže i jasno rešenje. Ako se pitanje pojavi tokom gradnje, zajedno razjašnjavamo šta promena znači za raspored, konstrukciju i instalacije pre izvođenja. Ceo postupak do predaje zahteva kroz CEOP opisan je u tekstu koraci do građevinske dozvole.

Koliko traje prilagođavanje gotovog projekta?

Rok zavisi od obima razrade i uslova parcele. Primer iz kataloga pomaže da pokažete šta želite, a obim prilagođavanja određuju uslovi parcele i potrebe vaše porodice. Najpre razgovaramo o vašim potrebama i podacima koje već imate. Zajedno razjašnjavamo mogućnosti placa i pravimo plan razvoja vaše kuće. Idejno rešenje (IDR) izrađujemo za 6–⁠13 radnih dana, a projekat za građevinsku dozvolu (PGD) za 11–⁠19 radnih dana, zavisno od objekta.

U plan do dozvole ulaze i lokacijski uslovi i tehnička kontrola dokumentacije. Od početka projektovanja do građevinske dozvole za kuću najčešće prođe 3–⁠5 meseci. Mi pratimo predmet, pripremamo dopune i objašnjavamo šta sledi, da biste lakše planirali gradnju.

Kako da započnete razgovor o svojoj kući?

Za prvi razgovor dovoljno je da napišete šta želite da promenite ili šta vam je važno. Ako ih već imate, korisni su:

• broj katastarske parcele i katastarska opština;
• informacija o lokaciji, ako je već imate;
• katastarsko-topografski plan, ako je već izrađen; objasnićemo kada je potreban;
• izmene poređane po važnosti: šta mora, šta bi bilo dobro, šta je opcija;
• broj ukućana i automobila i posebne potrebe, na primer radna soba, soba za goste ili život bez stepenica.

Pošaljite link kuće koja vam se dopada i napišite šta biste promenili. U prvom besplatnom razgovoru razjasnićemo mogućnosti i sledeći korak. Zajedno razvijamo raspored, pokazujemo kuću kroz 3D prikaze i video i pripremamo dokumentaciju. Za gradnju dobijate crteže, predmer i predračun, uz pomoć oko priključaka, materijala i pitanja majstora.

Česta pitanja

Može li gotov projekat da se preslika u ogledalu?

Preslikavanje je jedna od varijanti koju vredi proveriti kada vam ulaz, garaža ili terasa bolje odgovaraju na suprotnoj strani. Pre usvajanja proveravaju se osunčanje, pristup, udaljenja od međa, konstrukcija i priključci. Dobijate crteže za svoju parcelu, pa možete uporediti da li preslikana osnova zaista bolje odgovara vašem svakodnevnom životu.

Može li prizemna kuća kasnije da dobije sprat?

Može, ako plan dozvoljava veću spratnost. Najjednostavnije je kad je sprat predviđen od početka: temelji i konstrukcija računaju se za sprat, a u osnovi se ostavlja mesto za stepenište. Bez te pripreme nadogradnja obično traži ojačanje konstrukcije. U oba slučaja gradi se na osnovu nove građevinske dozvole.

Da li projekat može da se menja posle izdate građevinske dozvole?

Može. Recite šta želite da promenite, pa ćemo proveriti kako to utiče na projekat i potrebnu dokumentaciju. Izmena koja ostaje u okviru lokacijskih uslova traži izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli uz izmenjen PGD, a izmena koja iz njih izlazi traži i nove lokacijske uslove. Manja odstupanja nastala tokom gradnje, koja ne izlaze iz izdate dozvole, unose se u projekat izvedenog objekta (PIO). Najlakše je da varijante uporedimo i usaglasimo u fazi idejnog rešenja (IDR), pre dalje razrade.