Kako prilagoditi gotov projekat kuće: šta se sme menjati

Na gotovom projektu kuće sme da se menja skoro sve, ali ne istom brzinom. Položaj na parceli, orijentacija, raspored, prozori, fasada i materijali prilagođavaju se u postojećem gabaritu, dok novi sprat, drugi krov, promena gabarita ili pomeranje nosećih zidova znače novu razradu projekta.

Tekst počinje od trenutka kada ste projekat iz kataloga projekata kuća već izabrali. Ako još birate između tipskog projekta i projekta po meri, tu odluku smo razložili u tekstu gotov ili individualni projekat kuće.

Kako se gotov projekat prilagođava parceli?

Gotov projekat se prilagođava pravilima plana za vašu parcelu, jer se građevinska dozvola ne izdaje za kuću, nego za kuću na određenoj katastarskoj parceli. Projekat iz kataloga nastao je za drugi plac, pa se svaki od ovih parametara proverava iznova:

• Orijentacija: dnevnu zonu i terasu najbolje je okrenuti ka jugu ili jugozapadu, a ulaz i garažu ka pristupnoj ulici. Kad se to ne poklapa, kuća se rotira ili preslikava. Najzahtevnija je parcela kojoj je ulica na južnoj strani: dnevna zona se tada otvara ka zapadnom ili istočnom bočnom dvorištu ili se kuća povlači dublje u parcelu, da ispred nje ostane osunčan prostor.
• Udaljenja i građevinska linija: plan propisuje koliko kuća mora biti udaljena od ulice, međa i susednih objekata. Ako gabarit ne staje u zonu gradnje, prvo se proverava preslikavanje ili drugi položaj garaže; sužavanje ili izduživanje kuće menja gabarit i spada u novu razradu.
• Indeksi: indeks zauzetosti ograničava površinu pod objektima, a indeks izgrađenosti ukupnu bruto površinu nadzemnih etaža. Oba se računaju za sve objekte na parceli, zajedno sa garažom.
• Spratnost i visina: kuća na sprat ne može da ostane na sprat tamo gde plan dozvoljava samo prizemlje sa potkrovljem.
• Teren: projekat za ravan teren na placu u nagibu traži nove preseke, platoe, potporne zidove ili suteren. To je nova razrada, ne kozmetička izmena.

Primer računa: ako plan propisuje indeks zauzetosti 40 %, prizemlje sa garažom bruto površine 250 m² traži parcelu od najmanje 625 m². Vrednost od 40 % je samo primer; stvarni indeks piše u planu za vašu lokaciju. Projekat Prizemna kuća — Subotica ima 200 m² u jednom nivou, pa zauzima više placa od kuće iste kvadrature na sprat. Kod projekta Prizemlje i suteren u Paraćinu garaža za dva automobila je u suterenu i ne traži dodatnu površinu u prizemlju.

Udaljenja, indekse i spratnost sadrži informacija o lokaciji, koju organ izdaje u zakonskom roku od 8 dana (čl. 53 ZPI). Pre nego što se projekat menja, analiza parcele pokazuje da li izabrana kuća staje na plac i šta mora da se promeni. Kako se taj dokument čita, objasnili smo u tekstu o informaciji o lokaciji.

Koje izmene rasporeda su jednostavne, a koje traže novu razradu?

Jednostavne su izmene unutar nosećeg sistema i postojećih vertikala instalacija. Dodatnu razradu traže pomeranje vertikala i otvori u nosećim zidovima, a novu razradu novi sprat, promena gabarita, drugo stepenište ili drugi noseći sistem. Posao se otprilike deli ovako:

• U okviru iste osnove: namena soba, pregradni zidovi, otvorena ili zatvorena kuhinja, garderober umesto male sobe, ostava, položaj vrata.
• Uz dodatnu razradu: kupatilo ili kuhinja dalje od postojećih vertikala, veći ili novi prozori u nosećim zidovima, dodatni toalet, šira terasa. Menjaju se instalacije, nadvoji i deo statike.
• Nova razrada: novi sprat ili potkrovlje, podrum ili suteren, promena gabarita, drugi oblik krova, drugo stepenište, drugi noseći sistem. Tada se projekat razrađuje gotovo kao individualni.

Neke izmene su predviđene već u projektu. Moderna kuća — Kaluđerica ima 100 m² stambenog prostora i garažu za dva automobila, a noćni blok je rađen u dve varijante: tri spavaće sobe ili dve sobe sa prostranim garderoberom. Takva izmena ne dira ni konstrukciju ni gabarit.

Pre nego što tražite izmene, prođite kroz raspored kao kroz običan dan: gde se ostavljaju cipele i kupovina, da li se iz kuhinje vidi dvorište, koliko ima od spavaće sobe do kupatila. Na crtežu su to male izmene, a u kući se osećaju svakog dana.

Šta sme da se menja na fasadi, krovu i materijalima?

Fasada i završni materijali menjaju se najslobodnije, jer retko diraju raspored i konstrukciju. Granicu postavlja plan: u pojedinim zonama propisuje nagib i pokrivač krova, a ponegde i materijale i boje fasade.

• Završna obrada fasade (malter, fasadna opeka, drvo, kamen), boje, ograde i stolarija menjaju se bez nove razrade.
• Drugi sistem izolacije ili stolarije znači nov proračun u elaboratu energetske efikasnosti, koji je deo PGD-a.
• Kosi krov umesto ravnog, ili obrnuto, menja visinu objekta i konstrukciju krova, pa se proverava prema dozvoljenoj visini.
• Drugi materijal nosećih zidova (opeka, blok, armirani beton, drvo) znači nov statički proračun.

Za Modernu kuću — Veliko Orašje, 140 m² u prizemlju i potkrovlju, pripremljene su dve varijante fasade: jedna u fasadnoj opeci, druga kombinovana, sa natkrivenom terasom i zidanim roštiljem. Isti raspored tako dobija dva različita karaktera.

Enterijer (podovi, obloge, kuhinja, rasveta) nije deo dokumentacije za građevinsku dozvolu i može da se razrađuje posebno i kasnije. Položaj kuhinje, kupatila i rasvete ipak treba odlučiti pre projekta instalacija.

Koja dokumentacija prati izmene i ko je potpisuje?

Prilagođen projekat prolazi isti put kao svaki projekat kuće: idejno rešenje (IDR) za vašu parcelu, lokacijski uslovi, projekat za građevinsku dozvolu (PGD) sa elaboratom energetske efikasnosti i tehničkom kontrolom, pa građevinska dozvola. Projekat za izvođenje (PZI) obavezan je za sve objekte sa građevinskom dozvolom osim kategorije A. U kategoriju A spada većina porodičnih kuća: izdvojene kuće sa jednim, dva ili tri stana, do 400 m² i spratnosti do P+1+Pk/PS.

Dokumentaciju potpisuju odgovorni projektanti sa licencom Inženjerske komore Srbije, svaki za svoju oblast: arhitekturu, konstrukciju i instalacije. Oni odgovaraju i za izmene, pa gotov projekat menja projektant, a ne izvođač na gradilištu. CAD ART izrađuje projekat i dokumentaciju; radove izvodi izvođač koga birate vi. Ceo postupak do predaje zahteva kroz CEOP opisan je u tekstu koraci do građevinske dozvole.

Koliko traje prilagođavanje gotovog projekta?

Gotov projekat iz kataloga sa prilagođavanjem završava se za 5–10 radnih dana. Taj rok važi za izmene bez promene gabarita, u okviru iste osnove i uz dodatnu razradu: orijentaciju, preslikavanje, raspored, otvore i fasadu. Kada izmena menja gabarit, spratnost, oblik krova ili noseći sistem, ili kuću treba prilagoditi terenu u nagibu, posao se približava projektu po meri (6–8 nedelja).

Rokovi projektovanja ne obuhvataju vreme organa i trećih strana. Lokacijski uslovi se u praksi dobijaju za 30–45 dana, a tehnička kontrola traje 2–4 nedelje. Od početka projektovanja do građevinske dozvole za kuću najčešće prođe 3–5 meseci, a najviše vremena odlazi na lokacijske uslove i dopune. Gotov projekat skraćuje deo koji zavisi od projektanta; tačan rok piše u ponudi.

Šta da pripremite pre razgovora o izmenama?

Za prvu procenu izmena dovoljni su podaci o placu i jasna lista želja:

• broj katastarske parcele i katastarska opština;
• informacija o lokaciji, ako je već imate;
• katastarsko-topografski plan (geodetski snimak), posebno ako je teren u nagibu;
• izmene poređane po važnosti: šta mora, šta bi bilo dobro, šta je opcija;
• broj ukućana i automobila i posebne potrebe, na primer radna soba, soba za goste ili život bez stepenica.

Sa tim podacima pošaljite upit preko kontakt stranice, pa ćemo odgovoriti šta staje u prilagođavanje, a šta traži novu razradu.

Česta pitanja

Može li gotov projekat da se preslika u ogledalu?

Može, i to je jedna od najjednostavnijih izmena. Raspored, konstrukcija i površine ostaju isti, a ulaz, garaža i terasa prelaze na suprotnu stranu. Posle preslikavanja proverava se osunčanje, jer dnevna zona može da izgubi jug ili zapad. Crteži se i tada izrađuju za vašu parcelu.

Može li prizemna kuća kasnije da dobije sprat?

Može, ako plan dozvoljava veću spratnost. Najjednostavnije je kad je sprat predviđen od početka: temelji i konstrukcija računaju se za sprat, a u osnovi se ostavlja mesto za stepenište. Bez te pripreme nadogradnja obično traži ojačanje konstrukcije. U oba slučaja gradi se na osnovu nove građevinske dozvole.

Da li projekat može da se menja posle izdate građevinske dozvole?

Može, ali sporije. Izmena koja ostaje u okviru lokacijskih uslova traži izmenu rešenja o građevinskoj dozvoli uz izmenjen PGD, a izmena koja iz njih izlazi traži i nove lokacijske uslove. Manja odstupanja nastala tokom gradnje, koja ne izlaze iz izdate dozvole, unose se u projekat izvedenog objekta (PIO). Zato je izmene najbolje zaključiti u fazi IDR-a.