Gotov ili individualni projekat kuće: kako odabrati

Na tržištu se gotovi (tipski) projekti nude kao unapred razrađena rešenja, koja mogu biti polazna tačka kada raspored odgovara porodici, a plac dozvoljava njihov gabarit. Individualni projekat razvija se prema konkretnoj parceli i načinu na koji ćete koristiti kuću, uključujući teren, orijentaciju i posebne potrebe.

Razlika je u polaznoj tački, roku i slobodi oblikovanja. Propisi, dokumentacija za dozvolu i odgovornost projektanata isti su u oba slučaja. CAD ART svaki novi projekat izrađuje individualno. Naš katalog prikazuje stvarne ranije projekte za konkretne investitore i parcele, a odabrani primeri služe kao inspiracija za razgovor o vašoj kući.

Koja je razlika između gotovog i individualnog projekta?

U opštem poređenju, tipski projekat kreće od unapred razrađene kuće, a individualni od vaših želja i placa. Iz toga proizlaze razlike u obimu rada i izmenama.

Pre početka projektovanja razgovaramo o vašim potrebama, analiziramo parcelu i dogovaramo osnovno rešenje. Obim, faze i rokove upisujemo u pisanu ponudu i ugovor. Najviše vremena ne odlazi na projektovanje, nego na lokacijske uslove, koji se u praksi dobijaju za 30–45 dana. Zato od početka projektovanja do građevinske dozvole za kuću najčešće prođe 3–5 meseci.

Šta tačno dobijate kao gotov (tipski) projekat?

Gotov projekat na tržištu je unapred razrađeno arhitektonsko rešenje kuće koje se tek za novu parcelu razrađuje u projektnu dokumentaciju. To nije komplet crteža spreman za predaju: položaj na placu, orijentacija, visinske kote terena i priključci uvek se rešavaju iznova.

Iz izabranog rešenja izrađuje se isti lanac dokumentacije kao i kod individualnog projekta. Idejno rešenje (IDR) služi za lokacijske uslove. Zatim sledi PGD sa elaboratom energetske efikasnosti i na kraju projekat za izvođenje (PZI). PZI je obavezan za objekte sa građevinskom dozvolom osim kategorije A. Dokumentaciju potpisuju odgovorni projektanti sa licencom Inženjerske komore Srbije.

Primeri već projektovanih kuća pomažu da pre početka rada uporedite dnevnu zonu, položaj kuhinje i veličinu terase. U CAD ART katalogu „Gotovi projekti kuća” nalaze se raniji individualni projekti, sa 3D prikazima i, za većinu kuća, osnovama. Iz njih možete izdvojiti ideje za svoj projekat.

Kada je gotov projekat pravi izbor?

Gotov projekat na tržištu je pravi izbor kad jedno rešenje već pokriva raspored koji vam treba, a plac nema posebna ograničenja. U praksi to znači:

• plac je ravan ili blago nagnut i dovoljno širok za gabarit kuće sa propisanim udaljenostima od međa;
• broj soba, dnevna zona i garaža odgovaraju vašem programu bez preuređivanja cele osnove;
• izmene koje želite ostaju unutar konstrukcije: raspored nenosećih zidova, otvori, materijali fasade;
• važniji su vam kraći rok i sigurnost da unapred znate kako kuća izgleda.

Za poređenje kompaktnih rasporeda pogledajte individualne projekte iz našeg portfolija. Savremena porodična kuća u Paraćinu ima 120 m² stambenog prostora, tri spavaće sobe i integrisanu garažu od 40 m². Rustična Idila na 120 m² nudi dve spavaće sobe i drvenu verandu. Prizemna kuća u Čačku na oko 150 m² uz tri spavaće sobe ima i radnu sobu. Primer iz kataloga daje ideju za organizaciju kuće, a za vas crtamo nov projekat, za vaš plac.

Kada se isplati individualni projekat?

Individualni projekat se isplati kad bi prilagođavanje gotovog rešenja zahvatilo konstrukcioni sistem, spratnost ili oblik krova. Tada se u stvari projektuje nova kuća, samo sa pogrešnom polaznom tačkom.

Najčešći razlozi su:

• kosi teren, na kom kuća dobija suteren, kaskadne nivoe ili potporne zidove;
• uzan, ugaoni ili nepravilan plac, gde gabarit mora da prati građevinsku liniju i međe;
• orijentacija: ulica je sa južne strane, a dnevna zona i terasa treba da gledaju u dvorište i sunce;
• poseban program, na primer dve generacije pod istim krovom, radni prostor sa zasebnim ulazom ili apartman za izdavanje;
• planska ograničenja spratnosti, visine ili zauzetosti koja postojeća rešenja ne ispunjavaju.

Individualni projekat traje duže, ali svaka odluka od položaja kuće na placu do visine parapeta nastaje za vaš plac i vašu porodicu.

Šta može da se promeni na gotovom projektu?

Na gotovom projektu mogu da se menjaju unutrašnji raspored, otvori, materijali i manji delovi gabarita. Promena konstrukcionog sistema, spratnosti ili oblika krova vodi ka novom projektu. Okvirno, izmene se dele u tri grupe:

• manje izmene: raspored nenosećih zidova, namena prostorija, veličina i položaj prozora, materijali i boje fasade, preslikavanje osnove u ogledalu radi orijentacije;
• veće izmene: produženje kuće za jedno polje konstrukcije, dodatna terasa ili nadstrešnica, garaža spojena sa kućom;
• novi projekat: dodavanje sprata, promena oblika krova, suteren na kosom terenu.

Garaža spojena sa kućom deo je istog projekta. Samostojeća garaža je pomoćni objekat: za nju izrađujemo idejni projekat (IDP), na osnovu kog se pribavlja rešenje o odobrenju izvođenja radova.

Kako proveriti da li se projekat uklapa u plac?

Uklapanje se proverava prema planskom dokumentu koji važi za vašu parcelu (PGR, PDR ili prostorni plan), i to pre izbora projekta. Plan propisuje građevinsku liniju, udaljenosti od međa i susednih objekata, dozvoljenu spratnost i visinu, procenat zauzetosti i uslove priključenja.

Ove podatke za konkretnu parcelu daje informacija o lokaciji, koju nadležni organ izdaje u roku od 8 dana. Analiza parcele te podatke pretvara u konkretan nalaz: koja kuća i koliko kvadrata staje na vaš plac. Radi se po ponudi i ne naplaćuje se ako projekat nastavite kod nas.

Kako izbor utiče na obim projekta i paket?

CAD ART procenjuje obim individualnog projekta kada su poznati plac i vaše potrebe. Cena projekta daje se po ponudi, jer zavisi od kvadrature, složenosti rešenja, izabranog paketa dokumentacije i uslova na parceli.

Paketi se razlikuju po obimu. Osnovni pokriva dokumentaciju za dozvolu kuće kategorije A sa tehničkom kontrolom i predajom kroz CEOP; za kuću kategorije B dopunjujemo ga projektom konstrukcije i tehničkim opisima instalacija, po ponudi. Standard dodaje 3D eksterijer i konstrukciju sa statičkim proračunom. Premium dodaje projekte elektroinstalacija i vodovoda i kanalizacije, PZI za sve struke i predmer i predračun radova. Detalji su na stranici usluge projektovanja, a faktori cene u vodiču koliko košta projekat kuće.

Česta pitanja

Da li su za dozvolu dovoljni crteži gotove kuće?

Nisu. Zahtev za građevinsku dozvolu podnosi se elektronski kroz CEOP, a uz njega ide projekat za građevinsku dozvolu izrađen za vašu parcelu prema izdatim lokacijskim uslovima, sa potpisima odgovornih projektanata.

Šta ako se tokom prilagođavanja pokaže da izmene zadiru u konstrukcioni sistem?

Obim razrade se povećava, jer promene konstrukcije utiču i na druge delove projekta. Kod CAD ART-a od početka izrađujemo individualni projekat; polazne ideje proveravamo prema parceli i potrebama, a obim i rok dogovaramo pre rada. Ako se projektni zadatak tokom saradnje promeni, usaglašavamo i potrebnu razradu.

Da li je za porodičnu kuću obavezan PZI?

Nije, ako je kuća kategorije A: izdvojena kuća sa jednim do tri stana, do 400 m² i najviše P+1+Pk/PS. Za kuće van kategorije A, na primer preko 400 m², PZI je obavezan. I kad nije obavezan, PZI izvođaču daje detalje i specifikacije, a predmer i predračun radova olakšavaju poređenje ponuda.

Kako se utvrđuje energetski razred gotovog projekta?

Razred se ne preuzima iz kataloga. Za vašu varijantu ga proračunava elaborat energetske efikasnosti uz PGD, a debljina izolacije i stolarija biraju se tako da kuća dostigne razred koji želite.

---

Kad iz kataloga izdvojite dva ili tri primera, pošaljite nam ih uz lokaciju i kratak opis potreba. Konsultacija je besplatna: razgovaramo o tome šta vam se dopada, proveravamo mogućnosti parcele i definišemo polazište za vaš individualni projekat.