Plac upisan kao njiva ili voćnjak: može li se graditi kuća

Može, ako plan za to zemljište dozvoljava gradnju kuće. Upis njive, voćnjaka ili livade u katastru sam po sebi ne zabranjuje gradnju, a tako se vode mnogi placevi na obodu grada i u selima. U ovom tekstu objašnjavamo kako da pronađete plan, šta on znači za vaš plac, ko menja namenu i šta da proverite pre kupovine.

Kultura u katastru nije namena zemljišta

Katastar beleži kako se zemljište koristi, a plan određuje za šta sme da se koristi.

• U katastru se upisuju kultura zemljišta (njiva, voćnjak, livada, pašnjak) i njegova klasa.
• Namena je način korišćenja zemljišta određen planskim dokumentom (Zakon o planiranju i izgradnji, ZPI, čl. 2 tač. 39).
• Građevinsko zemljište je zemljište koje je zakonom ili planskim dokumentom određeno za izgradnju i korišćenje objekata, kao i zemljište na kojem su izgrađeni objekti u skladu sa zakonom (ZPI čl. 82). O tome da li je plac građevinski ne odlučuju upis kulture u katastru ni opis u oglasu.
• Ni upis „građevinsko zemljište” ne znači da plan dopušta kuću na celom placu. Regulaciona linija može deo placa odvojiti za ulicu ili drugu javnu namenu.
• Plac koji je po planu građevinski ponekad se i dalje ore. Zemljište kome je plan promenio namenu u građevinsko sme da se koristi za poljoprivrednu proizvodnju dok se ne privede nameni (ZPI čl. 88 st. 3).

Tri situacije u kojima se nađe plac upisan kao njiva

Šta se na njivi sme graditi, zavisi od toga da li je plac po planu u građevinskom području, van njega ili u zoni za koju se plan tek radi.

Plac je u građevinskom području

Katastar još vodi njivu, ali odlučuju namena i pravila zone. Namena kaže da li zona dopušta porodičnu kuću, a indeksi zauzetosti i izgrađenosti, spratnost i udaljenja od međa koje propisuje plan određuju kolika sme da bude i gde na placu može da stoji. Kako se ti brojevi čitaju i kako se od njih stiže do najvećeg gabarita kuće, objasnili smo u tekstu o informaciji o lokaciji.

Za prizemnu kuću najčešće presuđuje indeks zauzetosti. Prizemna kuća od 150 m² u Čačku svu površinu ima u osnovi, dok bi spratna kuća iste površine zauzela otprilike upola manje placa. Manja prizemna kuća, poput Rustične Idile od 120 m² sa drvenom verandom, ostavlja više mesta za dvorište i voćke.

Plac je van građevinskog područja

Tada se gradi samo ono što plan dopušta. ZPI poznaje zemljište izvan građevinskog područja na kome je izgradnja moguća: poljoprivredno, šumsko, vodno i ostalo zemljište na kome gradnju dopušta planski dokument (čl. 2 tač. 22).

Tek kad plan nema svoja pravila, primenjuju se opšta pravila iz Pravilnika o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju („Sl. glasnik RS” 22/2015). Ona na poljoprivrednom zemljištu predviđaju stambene objekte za poljoprivredno domaćinstvo i ekonomske i pomoćne objekte u funkciji poljoprivrede (čl. 21 st. 2). Kuća vlasnika koji nije poljoprivredno domaćinstvo nije na toj listi.

Za obradivo zemljište od prve do pete katastarske klase Zakon o poljoprivrednom zemljištu ograničava korišćenje u nepoljoprivredne svrhe (čl. 22). Klasa zemljišta piše u aktuelnom izvodu iz katastra (listu nepokretnosti), pa je proverite pre dogovora sa prodavcem.

Za zonu se tek radi plan detaljne regulacije

Ako plan za zonu predviđa izradu plana detaljne regulacije (PDR), a on još nije donet, odlukom o njegovoj izradi gradnja može biti zabranjena najduže 12 meseci (ZPI čl. 27 st. 6). Šta sledi ako PDR u tom roku ne bude usvojen, objašnjeno je u istom tekstu o informaciji o lokaciji.

Može li se njiva prenameniti u građevinsko zemljište?

Može, ali prenamenu poljoprivrednog zemljišta u građevinsko određuje plan, a ne vlasnik zahtevom. Njiva postaje građevinsko zemljište tek kad je tako odredi novi plan ili izmena postojećeg.

Izmenu plana vlasnik može da predloži opštini ili gradu, a primedbe može da iznese na ranom javnom uvidu i na javnom uvidu. Planove opštine ili grada donosi skupština opštine ili grada, a prostorni plan područja posebne namene donosi Vlada. Ni ishod ni trajanje izmene ne zavise od vas, pa na nju ne treba računati kao na rok.

Dok se plan ne izmeni, kuća nije moguća na parceli koju plan namenjuje nečemu drugom, na primer ulici, zelenilu ili poljoprivredi bez gradnje. Zahtev koji nije u skladu sa planom ne vodi do lokacijskih uslova za takvu gradnju. Zato plac kupujte prema važećem planu, a ne prema izmeni koja se očekuje.

Kako da saznate šta plan kaže za vaš plac

Namenu vidite u planu, a zvaničan odgovor za konkretnu parcelu daje informacija o lokaciji.

• Plan: planski dokumenti evidentirani u lokalnom informacionom sistemu dostupni su na internetu (ZPI čl. 45), za Beograd, na primer, na portalu Beoland. U planu tražite namenu, pravila zone i podatak da li se za zonu radi PDR. Zaštićena prirodna i kulturna dobra vide se i na portalu GeoSrbija.
• Informacija o lokaciji: sadrži mogućnosti i ograničenja gradnje na parceli po planskom dokumentu, a izdaje je nadležni organ u roku od 8 dana od podnošenja zahteva (ZPI čl. 53).
• List nepokretnosti: kultura i klasa zemljišta. eKatastar ne pokazuje namenu po planu i nije službena isprava.

Plan je pisan za celu zonu, a informacija o lokaciji za jednu parcelu. Zato je za pitanje „može li ovde kuća” informacija o lokaciji pouzdaniji izvor od karte plana pogledane na brzinu. I ona daje pravila, a ne odobrenje: konkretno idejno rešenje, pristup, priključci i posebni uslovi proveravaju se kroz lokacijske uslove.

Šta da pitate i zatražite pre kupovine

Tražite dokumente iz kojih se vide kultura, klasa, pristup i pravila plana, a ne samo obećanje prodavca.

• Aktuelni list nepokretnosti, a ne onaj iz fioke: u njemu su kultura i klasa zemljišta. Vlasništvo i upisane terete neka pre kapare proveri advokat.
• Informaciju o lokaciji ili lokacijske uslove, ako ih prodavac ima. Lokacijski uslovi glase na parcelu, a ne na podnosioca (Uredba o lokacijskim uslovima, čl. 3), ali proverite im datum: važe dve godine od izdavanja (ZPI čl. 57 st. 7).
• Podatak o pristupu. Građevinska parcela mora imati pristup javnoj saobraćajnoj površini (ZPI čl. 2 tač. 11). Ako se do njive stiže poljskim putem, proverite u planu da li je taj put javna saobraćajna površina.
• Deo veće njive. Ako kupujete samo deo parcele, proverite da li se on po planu može formirati kao građevinska parcela. Najmanju površinu građevinske parcele propisuje plan (ZPI čl. 31), a kad se gradi na delu parcele, parcelacija mora biti završena do podnošenja zahteva za građevinsku dozvolu (čl. 53a st. 2).
• Priključci. Pitajte gde su najbliži vod struje i vodovod i da li su susedne kuće priključene. Tačne uslove za priključenje izdaju imaoci javnih ovlašćenja, a pribavlja ih nadležni organ u postupku lokacijskih uslova.

Pre kapare: neka plan odgovori umesto oglasa

Analiza parcele pokazuje šta plan dozvoljava na vašem placu: namenu, pravila zone, najveći gabarit kuće i projekte iz kataloga koji parceli načelno odgovaraju. Dovoljan je broj parcele ili adresa, i kad plac birate iz inostranstva: informaciju o lokaciji pribavljamo mi, a pisani nalaz stiže u roku od 7 radnih dana od njenog prijema. Analiza je po ponudi i ne naplaćuje se ako projekat nastavite kod nas. Zatražite analizu parcele, a ponudu šaljemo najkasnije sledećeg radnog dana.

Često postavljana pitanja

Da li za vikendicu na voćnjaku važe ista pravila kao za kuću?

Da. Vikendica je po Pravilniku o klasifikaciji objekata izdvojena kuća za stanovanje ili povremeni boravak (šifra 111011), pa traži istu namenu po planu, lokacijske uslove i građevinsku dozvolu kao porodična kuća. Neki planovi imaju posebne zone za kuće za odmor. Da li je plac u takvoj zoni i kolika kuća tu sme da stoji, na primer prizemlje od 90 m² sa podrumom kao kod Šumskog Utočišta, piše u planu.

Može li montažna kuća na njivi bez dozvole?

Ne. Porodična kuća, zidana ili montažna, traži lokacijske uslove i građevinsku dozvolu. Nema je ni među objektima za koje akt nije potreban ni među onima za koje je dovoljno rešenje o odobrenju radova (Pravilnik o posebnoj vrsti objekata i radova, „Sl. glasnik RS” 87/2023, 16/2024 i 16/2026, čl. 2 i 4). Bez akta se na poljoprivrednom gazdinstvu mogu graditi, na primer, jednostavni ekonomski objekti do 50 m² BRGP.

Plac je na selu i nema plana detaljne regulacije. Mogu li da gradim?

Gde prostorni plan opštine ne predviđa urbanistički plan, lokacijski uslovi se izdaju po njemu (ZPI čl. 57 st. 1). Za sela koja nemaju dovoljno detaljan plan izrađuje se uređajna osnova za selo, kao deo prostornog plana opštine (čl. 20a). Do njenog donošenja lokacijski uslovi mogu se izdati po opštim pravilima, i to za objekte koji ne menjaju namenu i izgled prostora, na primer za novi objekat u neposrednoj blizini postojećeg ili na istoj parceli (čl. 20a st. 5).